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Neuigkeiten


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30.12.2018

Wegweisendes Urteil zur Schimmelpilzgefahr in Wohngebäuden

Die Mieter von zwei Wohnungen, deren Wohngebäude 1968 bzw. 1971 errichtet wurden, klagten gegen den jeweiligen Vermieter. Sie sahen in nachweislichen Wärmebrücken ein konkretes Risiko für eine Schimmelpilzbildung. Die Mieter klagten auf Mietminderung sowie Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mangelbeseitigung. In beiden Verfahren verurteilte das Landgericht Lübeck die Vermieter auf Zahlung eines Kostenvorschusses sowie die Anbringung einer Innendämmung und sprach den Mietern eine Mietminderung zu. Das Gericht bestätigte auf der Grundlage der aktuellen DIN-Vorschriften das Bestehen eines Risikos für die Schimmelpilzausbildung. Allein mit dem Mieter zumutbarem, "alltagsüblichen" Heiz- und Lüftungsverhalten sei diesem Risiko nicht zu begegnen. Das LG Lübeck vertrat die Ansicht, dass es den Mietern nicht zuzumuten sei, das Schlafzimmer über 16 Grad und die restlichen Zimmer auf über 20 Grad aufzuheizen sowie die Möbel mit ausreichendem Abstand an die Wand zu stellen. Nach Ansicht des LG Lübeck komme es nicht darauf an, ob auch tatsächlich ein Schimmelpilzschaden auftritt, allein das Risiko sei ausreichend.

Der Bundesgerichtshof "kassierte" diese Landgerichtsurteile (BGH vom 05.12.2018, Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) und stellte fest, dass Wärmebrücken in den Außenwänden allein kein Sachmangel darstellen, die eine Mietminderung rechtfertigen. Vielmehr seien die bei der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen zu beachten. Es sei nicht sachgerecht vom LG Lübeck gewesen, die aktuellen Bauvorschriften heranzuziehen. Nur wenn es tatsächlich einen vom vertraglichen Zustand der Wohnung abweichenden Nachteil für die Mieter gäbe, sei ein Anspruch auf Mietminderung und Mängelbeseitigung gegeben. Bei Gebäuden, die zu den genannten Baujahren errichtet wurden, bestand noch keine Verpflichtung zur Anbringung einer Wärmedämmung. Das Vorhandensein von Wärmebrücken (zu dieser Zeit errichteter Gebäude) sei der allgemein übliche Bauzustand und daher zu tolerieren.

Anmerkung zu diesen Urteilen des BGH: Der BGH schlussfolgert hier auch unter immobilienökonomischer Sicht folgerichtig. Der Mieter zahlt in der Regel für derartige Altbauten auch eine geringere Miete, als für hochwertig (energetisch) sanierte Altbauten oder Neubauten. Es ist dem Vermieter daher nicht zuzumuten, für ein geringeres Entgelt eine den modernen technischen Erfordernissen entsprechende Wohnung zur Verfügung zu stellen. Sollte natürlich eine Schimmelpilzproblematik auftreten, entsteht vermieterseitig ein entsprechender Handlungsbedarf.



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Urteile zum Bau- und Immobilienrecht

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