Bewirtschaftungskosten (BWK)

Beim Ertragswertverfahren, welches insbesondere dann zur Anwendung kommt, wenn es sich bei der zu bewertenden Immobilie um eine Immobilie handelt, bei dem die Renditeerwartung des Eigentümers im Vordergrund steht (z. B. Mehrfamilienhaus), müssen die nicht auf den Mieter umlegbaren Bewirtschaftungskosten von den Erträgen (Mieteinnahmen) abgezogen werden. Dahinter steckt die Überlegung, dass diese Kosten die Rendite schmälern und somit auch zu einem geringeren Wert der Immobilie führen, denn bis zum Ablauf der Restnutzungsdauer der Immobilie werden weniger Erträge generiert. 

Der Sachverständige hat dabei nach den Regelungen der Ertragswertrichtlinie (EW-RL 2015) und unter stringenter Beachtung des Grundsatzes der Modellkonformität die Bewirtschaftungskosten anzusetzen, die der zuständige Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei der statistischen Ableitung des Liegenschaftszinssatzes zur Anwendung gebracht hat. 

Dieses können entweder die alle drei Jahre an die allgemeine Wertentwicklung anzupassenden Bewirtschaftungskosten der II. Berechnungsverordung oder die jährlich anzupassenden Sätze der EW-RL 2015 bzw. ImmoWertV2021 sein. 

Nicht-umlegbare Bewirtschaftungskosten (BWK) nach dem Modell der II. Berechnungsverordnung (II. BV)

Nicht-umlegbare Bewirtschaftungskosten (BWK) nach dem Modell der Ertragswert-Richtlinie (EW-RL 2015) bzw. der Immobilienwertermittlungsrichtlinie 2021 (ImmoWertV 2021)

Alle Angaben ohne Gewähr. 

Der systematische Unterschied beider Berechnungsvorschriften liegt insbesondere darin, dass man bei der Schaffung der Ertragswertrichtlinie bzw. Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 die alle drei Jahre auftretenden Wertsprünge vermeiden wollte. So wurde die Regelung eingeführt, dass eine jährliche Anpassung der Bewirtschaftungskosten mit dem Verbraucherpreisindex (des Statistischen Bundesamtes) des Oktobers des Vorjahres zu erfolgen hat. Anschließend sollen die Werte kaufmännisch auf volle Euro gerundet werden. Zumindest ist die Rundungsregel für die Verwaltungskosten in der Ertragswertrichtlinie festgehalten. Für die Instandhaltungskosten ist zwar die Rundung auf volle Euro nicht in der Ertragswertrichtlinie verankert, die einschlägige Wertermittlungsliteratur interpretiert die Vorgaben der Ertragswertrichtlinie jedoch so, dass auch diese Kosten kaufmännisch gerundet werden sollen. (Vgl. Kleiber, Wertermittlungsrichtlinien 2016, 12. Aufl., Köln 2016, S. 65 und ebenso Petersen/Schnoor/Seitz, Verkehrswertermittlung von Immobilien, 3. Aufl., München 2018, S. 210 u. a. m.)

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