Was ist ein Sachverständiger? / Was ist ein Gutachter?

Ein Sachverständiger bzw. Gutachter ist stets eine natürliche Person, die über eine besondere Sachkunde auf einem bestimmten Fachgebiet verfügt. Sie weist auf diesem Gebiet eine überdurchschnittliche fachliche Expertise auf. Sie trifft aufgrund eines Gutachtenauftrages allgemeingültige Aussagen über einen vorgelegten bzw. festgestellten Sachverhalt. Man spricht an dieser Stelle von sog. Anknüpfungs- bzw. Befundtatsachen. Anknüpfungstatsachen werden dem Gutachter (z. B. durch die Gerichtsakte) vorgegeben und werden vom Gutachter insbesondere im Rahmen des Ortstermins geprüft und plausibilisiert. Befundtatsachen werden vom Sachverständigen erhoben, z. B. im Rahmen des Ortstermins.

Ein Sachverständiger beantwortet dabei stets nur Fachfragen, niemals Rechtsfragen. Das wäre ein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Die Beantwortung von Rechtsfragen hat stets nur durch rechtskundige Personen (z. B. Rechtsanwälte, Notare) zu erfolgen. Im Rahmen einer Mitgliedschaft des Mieters bei einem Mieterverein des DMB, kann sich das Mitglied natürlich auch hierher wenden. Ein Gutachter kann also beispielsweise die Frage beantworten, ob es sich bei dem schwarzen Belag auf der Tapete um Schimmelpilz handelt. Er kann möglicherweise auch die Frage beantworten, was die Ursache für den Schimmelpilz ist. Er kann und darf aber nicht die Frage beantworten, ob der Vermieter das Recht hat, vom Mieter ein bestimmtes Verhalten zu verlangen. Insofern vermittelt der Sachverständige Fachkenntnisse, die dem Auftraggeber des Gutachtens fehlen. Er teilt ihm Erfahrungssätze mit oder stellt mittels seiner Sachkunde (Befund-)Tatsachen fest oder bewertet (Anknüpfungs-)Tatsachen mit Hilfe der Erfahrungssätze seines Wissensgebietes.

Der Begriff Sachverständiger bzw. Gutachter ist dabei synonym zu verwenden. Es gibt an dieser Stelle zwischen den Begriffen keinen Unterschied. Der Begriff Sachverständiger bzw. Gutachter ist gesetzlich nicht geschützt. Das bedeutet, dass jeder, der auf einem Fachgebiet über eine besondere Sachkunde verfügt, sich Sachverständiger oder Gutachter nennen darf. Von daher gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Ausbildung für Sachverständige.

Lediglich der Begriff des "öffentlich bestellten und vereidigten" Sachverständigen (kurz: ö. b. u. v.) ist gesetzlich in § 36 der Gewerbeordnung (GewO) geschützt. Kein Sachverständiger darf demnach unberechtigterweise den Anschein erwecken, er sei öffentlich bestellt und vereidigt. Diese öffentliche Bestellung und Vereidigung, hat ihren Ursprung darin, dass Gerichte besonders qualifizierte Sachverständige mit der Gutachtenerstellung beauftragen wollten, die ihr Gutachten stets unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch abgeben. Deshalb werden ö. b. u. v. Sachverständige im Rahmen der Vereidigung durch die Bestellungskörperschaft auch auf die Einhaltung dieser Kardinalpflichten verpflichtet. Was für ö. b. u. v. Sachverständige festgeschrieben ist, ist für zertifizierte Sachverständige jedoch genauso verpflichtend. Dafür sorgt bei ihnen allerdings nicht eine Bestellungskörperschaft, sondern die entsprechende Zertifizierungsstelle. Es gibt nämlich die öffentliche Bestellung und Vereidigung nicht in allen europäischen Ländern. Die Länder der Europäischen Union haben sich aber zum freien Waren und Dienstleistungsverkehr innerhalb der EU verpflichtet. Aus diesem Grund nimmt die europaweit einheitliche Zertifizierung von Gutachtern durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle einen immer größeren Stellenwert ein. Gutachter mit der Zertifizierung einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle haben gegenüber der entsprechenden Zertifizierungsstelle nachgewiesen, dass sie ebenso gut qualifiziert sind, wie ein ö. b. u. v. Sachverständiger. Hierzu haben wir auch schon einige Ausführungen auf folgenden Seiten unserer Homepage für Sie bereit gestellt:

Freie Sachverständige

Wie bereits erläutert, ist der Begriff des Sachverständigen oder Gutachters rechtlich nicht geschützt. Jeder, der auf einem bestimmten Fachgebiet eine besondere Fachkunde besitzt, darf sich Sachverständiger bzw. Gutachter nennen. Für freie Gutachter ist es daher besonders wichtig, den Erwerb dieser besonderen Sachkunde (z. B. durch Aus- und Weiterbildung) darzustellen.

Verbandssachverständige

Zivilrechtliche Berufs- bzw. Fachverbände stellen einen ersten wichtigen Meilenstein in der Qualitätssicherung dar. Hier prüft der Verband, um dessen Aufnahme sich der Gutachter bemüht, ob der Gutachter aufgrund seiner Vita über eine solche besondere Fachkunde verfügt. Allerdings handelt es sich hierbei in aller Regel nur um eine reine Unterlagenprüfung. Oftmals knüpfen die Verbände als Aufnahmevoraussetzung an eine Mitgliedschaft die Pflicht, dass eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorliegen muss. Wenn der Sachverständige die Aufnahmekriterien (i. d. R. Qualifikation und Erfahrung) erfüllt, so erhält er vom Verband eine Anerkennungsurkunde und darf fortan den Stempel des Verbandes (meist einen Ovalstempel) führen. Der Gutachter muss sich verpflichten, die Standes- bzw. Ethikrichtlinien des Verbandes einzuhalten und sich regelmäßig fortzubilden. Beispiele für solche Verbände sind:

Deutscher Gutachter- und Sachverständigenverband e. V. (DGuSV)
Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e. V. (BDSF)
und viele weitere Verbände

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Wie bereits erwähnt, ist dieser Begriff gesetzlich in der Gewerbeordnung geschützt. Ö. b. u. v. Sachverständige werden durch eine sog. Bestellungskörperschaft öffentlich bestellt und vereidigt. Diese Bestellung erfolgt i. d. R. für 5 Jahre. Anschließend kann eine Wiederbestellung erfolgen. Für eine Bestellung zum ö. b. u. v. Sachverständigen muss der Bestellungskörperschaft die Bestellungsvoraussetzungen nachgewiesen werden. Die öffentliche Bestellung hat den Zweck, besonders sachkundige und persönlich geeignete Sachverständige den Gerichten, Behörden sowie der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. (Vgl. DIHK-Mustersachverständigenordnung)

Zu den Bestellungsvoraussetzungen gehören insbesondere eine ausreichende Lebens- und Berufserfahrung, erheblich über dem Durchschnitt liegende Fachkenntnisse und praktische Erfahrungen sowie die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit. (Vgl. DIHK-Mustersachverständigenordnung)

Das bedeutet konkret, dass der Sachverständige vor der öffentlichen Bestellung und Vereidigung sich (ähnlich dem zertifizierten Sachverständigen) einer Fachprüfung unterziehen muss. Dazu muss er mehrere Gutachten vorlegen, die von einer Prüfungskommission geprüft und bewertet werden. Zudem muss er sich einer (i. d. R. mündlichen und schriftlichen) Fachprüfung unterziehen. Näheres regelt die jeweilige Sachverständigenordnung der Bestellungskörperschaft.

Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen sowie der persönlichen Eignung und wirtschaftlichen Zuverlässigkeit darf der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt werden und somit der, von der Bestellungskörperschaft (z. B. IHK, Handwerkskammer, Ingenieurkammer etc.) herausgegebenen Rundstempel (Siegel), verwendet werden.

Zertifizierte Sachverständige

Darüber hinaus gibt es noch zertifizierte Sachverständige, die von einer anerkannten bzw. akkreditierten Zertifizierungsstelle ihre Zertifizierungsurkunde erhalten. Dabei ist eine sog. Personenzertifizierung gemeint und nicht die Bürozertifizerung, beispielsweise nach DIN EN ISO 9001ff. Bei einer Personenzertifizierung wird im Unterschied zur reinen Bürozertifizierung (Zertifizierung eines Qualitätsmanagementsystems - QM-System) der Gutachter selbst und nicht nur die Verfahrensabläufe in seinem Büro einer Qualitätskontrolle unterzogen.

Solche Zertifizierungsstellen können u. a. die DEKRA oder der TÜV sein, aber auch europaweite Zertifizierungsstellen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert sind, sind berechtigt, diese Zertifizierung auszusprechen. Dazu muss der Gutachter eine (meist mündliche und schriftliche) Fachprüfung absolvieren und mehrere Gutachten einreichen, anhand derer die Prüfungskommission der Zertifizierungsstelle die Qualität der erstellten Gutachten überprüft. Diese Überprüfung (Re-Zertifizierung) muss anschließend alle 3 bis 5 Jahre erfolgen.

Der zertifizierte Gutachter, der durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Zertifizierungsstelle zertifiziert wurde erhält von dieser akkreditierten Zertifizierungsstelle ebenfalls ein Rundstempel ("Siegel"), wie der ö. b. u. v. Sachverständige. Immer mehr erfolgt die Gleichstellung dieser zertifizierten Sachverständigen mit den ö. b. u. v. Gutachtern, wie folgende Beispiele verdeutlichen:

Bewertungsgesetz (BewG): Explizite Aufnahme von zertifizierten Gutachtern, die durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle zertifiziert sind. § 198 Abs. 2: "Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen."
Erbschaftsstuerrichtline (ErbStR): Die in der ErbStR 2003, R 177 Satz 2 verankerte, ausschließliche Zuständigkeit der ö. b. u. v. Sachverständigen wurde gestrichen: "Als Nachweis ist regelmäßig ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erforderlich."
Investmentgesetz (InvG), der Vorgängerregelung des 2013 in Kraft getretenen Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB): In der amtlichen Begründung zu § 77 Abs. 2 InvG erfolgte die explizite Gleichstellung von nach zertifizierten Sachverständigen mit den ö. b. u. v. Gutachtern. Deutscher Bundestag, Drucksache 16/5576: "Eine entsprechende Qualifikation hinsichtlich der Fachkenntnisse wird beispielsweise bei Personen vermutet, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden sind."
Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): Auch hier sind zertifizierte Sachverständige, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifiziert sind, den ö. b. u. v. Sachverständigen gleichgestellt. § 216 Abs. 2 Nr. 1 KAGB: "Wird ein externer Bewerter für die Bewertung herangezogen, so weist die AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft nach, dass 1. der externe Bewerter einer gesetzlich anerkannten obligatorischen berufsmäßigen Registrierung oder Rechts- und Verwaltungsvorschriften oder berufsständischen Regeln unterliegt,...". Das Rundschreiben 07/2015 WA der BaFin vom 29.07.2015 (geändert am 01.07.2019) stellt hierzu klar: "Auch zertifizierte Sachverständige, die von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifiziert wurden, unterliegen berufsständischen Regeln."
Pfandbriefgesetz (PfandBG): Bei der Beleihungswertermittlung verlangt das PfandBG keine öffentliche Bestellung und Vereidigung, sondern explizit nur ausreichende Fachkenntnisse in der Beleihungswertermittlung, wie es von den Zertifizierungsstellen i. d. R. im Rahmen der Zertifizierung abgeprüft wird. § 16 Abs. 1 PfandBG: "Die als Grundlage für die Beleihungswertfestsetzung dienende Wertermittlung ist von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen muss."
Beleihungswertverordnung (BelWertV): In § 6 der BelWertV wird konkret auf zertifizierte Sachverständige verwiesen, für die Erstattung von Beleihungswertgutachten. Es wird hier Bezug auf § 16 Abs. 1 des PfandBG hergestellt. § 6 Abs. 1 BelWertV: "Der Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen; eine entsprechende Qualifikation wird bei Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden sind, vermutet. Bei der Auswahl des Gutachters hat sich die Pfandbriefbank davon zu überzeugen, dass der Gutachter neben langjähriger Berufserfahrung in der Wertermittlung von Immobilien speziell über die zur Erstellung von Beleihungswertgutachten notwendigen Kenntnisse, insbesondere bezüglich des jeweiligen Immobilienmarkts und der Objektart, verfügt."
Kommunalverfassung Mecklenburg-Vorpommern: Nach § 56 der Kommunalverfassung für das Land Mecklenburg-Vorpommern (KV M-V) i. V. m. der Durchführungsverordnung zur Kommunalverfassung (KV-DVO) haben Gemeinden das Recht, Vermögensgegenstände (z. B. Grundstücke) zu veräußern, sofern sie nicht zur Erfüllung ihrer Aufgaben benötigt werden. Diese Veräußerung hat dann jedoch (abgesehen von einigen Ausnahmen) zum vollen Wert zu erfolgen. Hierfür benötigen die Gemeinden i. d. R. ein Gutachten. Gemäß Ziffer 6.4.1 des Durchführungserlasses zu § 56 der Kommunalverfassung des Ministeriums für Inneres und Europa des Landes Mecklenburg-Vorpommern vom 13.12.2018 (VV Meckl. Vorp. Gl-Nr. 2020-23, AmtsBl. M-V 2018, S. 683, geändert durch Verwaltungsvorschrift vom 01.03.2019, AmtsBl. M-V 2019, S. 369) sind nun neben ö. b. u. v. Sachverständigen explizit auch zertifizierte Sachverständige zugelassen, die von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifiziert wurden.

Nur im Bereich der Zivilgerichtsbarkeit fehlt es aufgrund der Ausführungen in der Zivilprozessordnung noch an einer solchen Gleichstellung. Hier schreibt § 404 Abs. 3 der Zivilprozessordnung (ZPO) immer noch den Vorrang der ö. b. u. v. Sachverständigen fest. Allerdings "wackelt" auch hier der Vorrang, wie folgende Beispiele zeigen:

Das Gericht kann im selbstständigen Beweisverfahren den Sachverständigen frei auswählen. Eine Beschwerde, mit dem Ziel den Sachverständigen abzubestellen, da dieser nicht öffentlicht bestellt und vereidigt ist, ist unzulässig. (OLG Stuttgart, Beschluss vom 10.08.2017, Az. 7 W 51/17) Das bedeutet also, wenn ein Gericht gegen den Vorrang der Bestellung eines ö. b. u. v. Gutachters nach der ZPO vestößt und einen nicht ö. b. u. v. Sachverständigen beauftragt, so ist dieses rechtens und im Ermessen des jeweiligen Gerichts.
Vorausgegangen war dem abglehnten Beschwerdeantrag beim OLG Stuttgart der Antrag einer Verfahrenspartei in einem Verfahren am LG Hechingen, den bestellten Sachverständigen aufgrund seiner fehlenden öffentlichen Bestellung und Vereidigung abzubestellen, was auch das LG Hechingen bereits ablehnte. (LG Hechingen, . Zivilkammer, Beschluss vom 19.07.2017, Az. 1 OH 19/15) Das LG Hechingen hat also bereits mit der Ablehnung des Antrages durch die Verfahrenspartei den Rücken der zertifizierten Sachverständigen gestärkt und das OLG Stuttgart hat es bestätigt, dass Gutachter nicht abbestellt bzw. angelehnt werden dürfen, nur weil Ihnen die öffentliche Bestellung und Vereidigung fehlt.
Zwei weitere Oberlandesgerichte, nämlich OLG Hamm und OLG Düsseldorf, haben dieses ebenso gesehen und entsprechend entschieden. Da sich der Vorrang von § 404 Abs. 3 (Vorrang des ö. b. u. v. Sachverständigen) lediglich auf eine Ordnungsvorschrift stützt, kann ein Gericht durchaus einen zertifizierten (nicht ö. b. u. v.) Sachverständigen beauftragen. Hierin ist kein Fehler des Gerichtes zu sehen. (OLG Hamm, Urteil vom 07.06.2010, Az. 6 U 213/08 sowie OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.12.2012, Az. I-23 U 181/11)

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