Immobilien

Was ist eine Immobilie? Eine Immobilie ist eine unbewegliche Sache und wird auch als Liegenschaft bezeichnet. Soweit so gut. So ähnlich kann man es auch auf Wikipedia nachlesen. In der Immobilienwirtschaft muss man den Immobilienbegiff jedoch noch etwas ausführlicher beleuchten. Man unterscheidet einen ökonomischen, juristischen und einen physischen Immobilienbegriff.

Der physische Teil einer Immobilie umfasst alle materiellen Eigenschaften der Immobilie, also beispielsweise das Dach, die Wände, das Fundament, aber auch alle mit der Immobilie fest verbundenen Bestandteile sowie das Grundstück, also das Segment der Erdoberfläche, auf dem das Gebäude errichtet wurde. Aus dieser Sicht ist also die Immobilie ein dreidimensionales Gebilde, welches dem Menschen Lebens- und Arbeitsraum bietet.

Die ökonomische Bedeutung der Immobilie muss man einerseits volkswirtschaftliche betrachten. Die Immobilienbrache stellt einen wichtigen Wirtschaftszweig in Deutschland dar und ist eine der am stärksten wachsenden Brachen in unserer Volkswirtschaft. Andererseits hat die Immobilie auch für die Menschen eine große ökonomische Bedeutung. Die eigene Immobilie stellt eine wichtige Säule der Altersvorsorge dar. Das mietfreie Wohnen im Alter oder die "Zusatzrente" aus einer Fremdvermietung ist ein grundlegender Baustein zur Schließung der sog. Rentenlücke. Bei einer Finanzierung sollten jedoch mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitgebracht werden. Auch sollte gut über eine Finanzierung nachgedacht werden. Das derzeit historische Zinstief muss nicht immer so bleiben. Möglicherweise werden Kredite dann bei Auslaufen der Zinsbindungsfrist und anstehender "Umschuldung" unbezahlbar.

Der Immobilienbegriff kann jedoch auch aus juristischer Sicht betrachtet werden. In den Rechtswissenschaften lässt sich kein einheitlicher Immobilienbegriff finden. So spricht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) immer nur vom Begriff des Grundstücks. Das Grundstück ist ein abgregrenzter Teil der Erdoberfläche. Theoretisch gehört einen Grundstückseigentümer das Grundstück keilförmig bzw. kegelförmig bis zum Erdmittelpunkt sowie bis in den Weltraum. Das ist aber natürlich nur eine theoretische Betrachtung. In der Praxis hat der Grundstückseigentümer Einwirkungen in der Tiefe (z. B. Bergbau) sowie Einwirkungen in der Höhe über dem Grundstück (z. B. Flugverkehr) zu dulden (vgl. § 905 BGB).

Gemäß der Grundbuchordnung ist dieser abgegrenzte Teil der Erdoberfläche (das Grundstück) auf einem gesonderten Grundbuchblatt zu vermerken. Man spricht dann vom sog. Realfolium. Hier ist also das Odnungsmerkmal das Grundstück. Sehr selten, z. B. bei kirchlichem Grundbesitz, gibt es dann noch das Personalfolium. Hier ist das Ordnungsmerkmal die Person. Hier sind also alle Grundstücke, die einer Person gehören in einem Grundbuchblatt vermerkt. Dieses ist allerdings sehr selten.

Nicht verwechseln darf man das Grundstück mit dem Flurstück. Das Flurstück ist die kleinste vermessungstechnische Einheit und wird beim Katasteramt in einem Liegenschaftskataster geführt. Ein Grundstück kann in Deutschland auch aus mehreren Flurstücken bestehen. So ist es durchaus möglich, dass in einem Grundbuch ein aus mehreren Flurstücken bestehendes Grundstück verzeichnet ist.

Gemäß § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) steht alles, was mit dem Grundstück fest verbunden ist, im Eigentum des im Grundbuch verzeichneten Grundstückseigentümers. Von dieser, mit Enstehung des BGB im Jahre 1896 grundlegenden Regelung, gibt es jedoch ein paar Ausnahmen.

Die erste Ausnahme wurde 1919 mit dem Erbaurechtsgesetz geschaffen. Hiernach darf ein Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) ein sog. grundstücksgleiches Recht an einen Erbbaurechtsnehmer vergeben. Der Erbbaurechtsnehmer darf dann auf dem "fremden" Grundstück ein eigenes Gebäude errichten. Dem Gebäudeeigentümer (Erbbaurechtsnehmer) gehört also kein Grundstück, aber durch das grundstücksgleiche Recht (Erbbaurecht) wird so getan, asl ob ihm das Grundstück für eine gewisse Dauer (Laufzeit des Erbbauvertrages) gehört. Am Ende der Laufzeit (bei Wohnimmobilien oftmals 99 Jahre) endet der Erbbaurechtsvertrag, das Gebäude geht an den Grundstückseigentümer (ehemaliger Erbbaurechtsgeber) über, der dem Gebäudeiegentümer (ehemaliger Erbbaurechtsnehmer) hierfür eine Entschädigung zu zahlen hat. Diesen Vorgang nennt man Heimfall. Da sich die Höhe der Entschädigung oftmals nach dem Wert der Immobilie richtet, ist die Ermittlung dieser Entschädigung ein wesentlicher Arbeitsbereich eines zertifizierten Sachverständigen.

Die zweite Ausnahme von § 94 BGB wurde 1951 mit dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohneigentumsgesetz - WEG) geschaffen. Nun muss einem Immobilieneigentümer (z. B. Eigentümer einer Eigentumswohnung) nicht mehr ein konkreter Teil der Erdoberfläche gehören, es reicht aus, wenn ihm ein virtueller Antei (der sog. Miteigentumsanteil - MEA) gehört. Jedem Eigentümer einer Eigentumswohnung muss als ein virtueller Anteil (MEA) am Ganzen (am Grund und Boden sowie am Gemeinschaftseigentum) gehören.

Eine dritte Ausnahme von § 94 BGB gibt es immer noch im Liegenschaftsbereich der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik, der DDR. Nach DDR-Recht gab es nämlich die Möglichkeit, dass das Eigentum am Grund und Boden und das Eigentum an der aufgehenden Bebauung (Gebäude) auseinander fällt. Dieses wurde dann oftmals über einen Pacht- oder Nutzungsvertrag geregelt, der ein Bebauungsrecht eingeräumt hat. Dieses ist nach bundesdeutschem Recht nicht zulässig. Solche Fälle werden sukzessive vom entsprechenden Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen (LARoV) geklärt und beseitigt.

Eine vierte Ausnahme von der Regel, dass dem Grundstückseigentümer alle mit dem Grundstück fest verbundenen Sachen gehören, ist das sog. Contracting. Hierbei wird ein Vertrag zwischen einem Contractinggeber und einem Contractingnehmer geschlossen. Der Contractinggegenstand wird zwar mit der Immobilie fest verbunden, verbleibt jedoch im Eigentum des Contractingebers. Eine häufige Situation ist das Energieliefercontracting. Der Contractor baut die Anlage, die in seinem Besitz bleibt (z. B. Fernwärmestation oder Blockheizkraftwerk). Der Nutzer (Contractingnehmer) zahlt dafür ein Nutzungsentgelt.

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