Rechte und Lasten
Grundstücke können mit besonderen Rechten ausgestattet oder mit besonderen Lasten belegt sein. Dabei werden privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Rechte und Lasten unterschieden. Die Privatrechtlichen werden in aller Regel im Grundbuch und hier vornehmlich (mit Ausnahme der Grundschulden in Abt. III) in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Die öffentlich-rechtlichen Rechte und Lasten werden in aller Regel nicht ins Grundbuch eingetragen, denn sie bestimmen sich aus Gesetzen oder Verordnungen bzw. Ortssatzungen der Gemeinden.
Man spricht in diesem Zusammenhang auch von sog. (im Grundbuch) eintragungsfähigen und nicht-eintragungsfähigen Rechten und Lasten. Hypotheken und Grundschulden gehören zu den eintragungsfähigen Lasten und werden in Abt. III des Grundbuches eingetragen. Sie interessieren im Bewertungsprozess der Immobilie oftmals nicht, da bei der Wertermittlung davon ausgegangen wird, dass diese Schulden durch den Wert der Immobilie gedeckt sind und beispielsweise bei einem Verkauf ausgeglichen werden.
Viel interessanter sind im Falle der Immobilienbewertung die eintragungsfähigen Rechte und Lasten aus Abt. II des Grundbuches. Hier unterteilt man ganz prinzipiell in Grunddienstbarkeiten und (beschränkt) persönliche Dienstbarkeiten. Grunddienstbarkeiten sind immer an das Grundstück geknüpft und müssen vom Erwerber übernommen werden. Persönliche Dienstbarkeiten sind immer an eine Person gebunden und erlöschen mit deren Tod. Der Begriff Person kann dabei aber auch eine juristische Person, also ein Unternehmen (z. B. ein Energieversorger) sein. In solchen Fällen kann vereinbart sein, dass das Recht auf den Rechtsnachfolger des Unternehmens übergeht.
Rechte und Lasten stellen für den Rechteinhaber einen Wert dar. Für das belastete Grundstück stellen sie oftmals einen Nachteil und damit eine Wertminderung des Verkehrswertes der Immobilie dar. Geldleistungen sind in aller Regel recht einfach zu berechnen. Schwieriger wird es mit den häufig im Zusammenhang mit dem Altenteilsrecht eingesetzten Sach- oder Dienstleistungen. Stellen Sie sich folgende Situation vor: Eine ältere Dame besitzt ein großes Einfamilienhaus mit einer altersgerechten Einliegerwohnung im Erdgeschoss. Das Einfamilienhaus wird ihr zu groß, aus diesem Grund verkauft sie es an eine junge Familie mit der Bedingung, dass sie ein lebenslanges Wohnrecht für die Einliegerwohnung erhält (relativ einfach zu berechnen) und darüber hinaus die junge Familie neben der Gartenpflege auch die Altenpflege der älteren Dame übernehmen muss. Die junge Familie muss beispielsweise sie mit Kleidung und Nahrung versorgen, die ältere Dame mindestens 3mal wöchentlich Duschen, sie zum Frisör und zum Arzt fahren und so weiter und so fort. Jetzt fängt es an schwierig zu werden, wie man diese Leistungen finanziell bewerten soll und welche Wertminderung dadurch für die Immobilie entsteht.
Wenn man in die Abteilungen des Grundbuches schaut, so findet man häufig ein Wirrwarr aus Einträgen, die teilweise durchgestrichen und teilweise unterstrichen sind. Alle diese unterstrichenen oder durchgestrichenen Eintragungen gelten als gelöscht. Auf den Deckblättern der Grundbuchauszüge findet man manchmal den Vermerk: "...Rötungen sind schwarz sichtbar.". Was bedeutet das? Früher, als die Grundbücher noch nicht elektronisch geführt wurden, sondern Bücher im Sinne eines Buches waren, wurden Löschungen dadurch vermerkt, dass der entsprechende Eintrag mit roter Farbe unterstrichen wurde. Im Zuge der EDV-Umstellung der Grundbücher hat man nun keine roten Unterstreichungen mehr vorgenommen, aber alte Unterstreichungen müssen nach wie vor erhalten bleiben. Somit kann man sagen: Alles was in einem Grundbuch durchgestrichen oder (früher rot) unterstrichen ist, ist gelöscht.
