Baulasten

Baulasten stellen eine Sonderform der Rechte und Lasten bei der Immobilienbewertung dar. Was eine Baulast ist, wird in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer definiert. Sie stellen die Verpflichtung eines Grundstückeigentümers gegenüber der Baubehörde dar. Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich damit gegenüber der Baubehörde, etwas zu Dulden, etwas zu Tun oder etwas zu unterlassen.

Baulasten stellen deshalb eine Sonderform der Rechte und Lasten dar, da sie eigentlich zu den nicht in das Grundbuch eintragungsfähigen Rechten und Lasten gehören. Sie werden in der Regel beim Bauamt in einem separaten Baulastenverzeichnis geführt. Davon gibt es jedoch Ausnahmen. In Bayern und Teilen Baden-Württembergs werden keine Baulastenverzeichnisse geführt. Hier werden die Baulasten i. d. R. (obwohl sie eigentlich nicht eintragungsfähig sind) doch in Abteilung II des Grundbuches eingetragen. Auch in Brandenburg gibt es eine Besonderheit. Hier wurden ebenfalls zwischen dem 01.06.1994 und dem 30.06.2016 keine Baulastenverzeichnisse bei den Bauämtern geführt, sondern die Baulasten ebenfalls ins Grundbuch eingetragen. Vom 01.08.1990 bis zum 30.05.1994 sowie wieder ab dem 01.07.2016 wurden / werden jedoch auch in Brandenburg bei den Baubehörden die Baulastenverzeichnisse geführt.

Baulasten werden in den jeweiligen Landesbauordnungen definiert und -wie bereits dargestellt- regelhaft in einem Baulastenverzeichnis beim zuständigen Bauamt geführt. Hierin ist vermerkt:

Informationen zur Belastung eines Grundstücks mit einer Baulast.
bauordnungsrechtliche sowie bauplanungsrechtliche und sonstige öffentlich-rechtliche Verpflichtungen mit baurechtlichem Bezug.
Löschvermerke von Baulasten.

Baulasten können vielfältig sein. Hier sehen Sie einige Beispiele:

Erschließungsbaulast

Damit ein Grundstück "Baureife" besitzt muss es erschlossen sein. Bei einem "gefangenen Grundstück" kann dieses durch Eintragung eines Wege- und Leitungsrechts auf dem vorgelagerten Grundstück erreicht werden. Wichtig dabei ist jedoch: Einen Anspruch auf Durchsetzung des Wege- und Leitungsrechtes hat nur die Baubehörde bei einer erklärten Baulast. Aus diesem Grund sollte immer eine dingliche Sicherung im Grundbuch des vorgelagerten Grundstückes und möglichst auch eine Eintragung eines sog. "Herrschvermerkes" beim gefangenen Grundstück erfolgen. Nur dann kann privatrechtlich das Wege- und Leitungsrecht auch durchgesetzt werden.

Abstandsflächenbaulast

Möchte beispielsweise der Grundstückseigentümer B einen Anbau an sein Einfamilienhaus vornehmen und kann dabei den Grenzabstand zum Nachbarn nicht mehr einhalten, so kann er seinen Nachbarn fragen, ob dieser der Eintragung einer Abstandsflächenbaulast zustimmen würde. Dieses hätte zur Folge, dass der Grundstückseigentümer A seinen eigenen Grenzabstand und den fehlenden Grenzabstand zu seinem Nachbarn einhalten muss.

Vereinigungs- bzw. Zusammenlegungsbaulast

Bei einer Vereinigungs- bzw. Zusammenlegungsbaulast werden baurechtlich zwei Grundstücke so behandelt, als seien sie ein Grundstück. Ein Beispiel. Grundstückseigentümer B möchte eine größere Bebauung errichten, als baurechtlich zulässig wäre. Grundstückseigentümer A hat eine Braurechtsreserve. Nun könnte A einer Vereinigungsbaulast zustimmen, so dass ingesamt eine baurechtlich zulässige Bebauung entsteht. Das ist ein seltener Fall. Man muss sich ja die Frage stellen, was hat A davon? Sein Grundstück wird schließlich baurechtlich eingeschränkt. Häufig wird man solche Konstellationen nur innerhalb von Familienmitgliedern finden.

Stellplatzbaulast

Gewerbetreibende müssen häufig gegenüber dem Bauamt Kundenparkplätze nachweisen, damit sie eine Baugenehmigung erhalten. Wenn dieses auf dem eigenen Grundstück aus Platzgründen nicht möglich kann eine Baulasteneintragung in Form einer Stellplatzbaulast auf benachbarten Grundstücken hier Abhilfe schaffen.

Anbaulast

Bei einer Anbaulast müssen die Grundstückseigentümer eine Bebauung zwingend als Grenzbebauung errichten. Dieses hat man beispielsweise bei Garagen in Einfamilienhausgebieten sehr häufig. Oftmals ist mit der Anbaulast auch die Verpflichtung zum gemeinsamen Unterhalt der tragenden Konstruktion verbunden.