Grundlagen der Wertermittlung
Man unterscheidet die sog. normierten von den nicht-normierten Wertermittlungsverfahren. Zu den nicht-normierten Verfahren gehören beispielsweise das Dicounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren), das Residualwertverfahren, das Liquidationswertverfahren, die Vervielfältigermethode oder die Monte-Calo-Simulation. Diesen nicht-normierten Verfahren stehen die normierten Verfahren gegenüber. Der Begriff leitet sich daher, dass für das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren (normierte) Richtlinien existieren und diese Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgeschrieben sind. Während die nicht-normierten Verfahren eher im internationalen Immobilienkontext (z. B. DCF-Verfahren) oder bei Spezialfällen der Immobilienbewertung (z. B. Residualwertverfahren oder Liquidationswertverfahren) zur Anwendung gelangen, sind die normierten Verfahren (Vergleichswert-, Ertragswert-, Sachwertverfahren) bei der "regulären" Immobilienbewertung anzuwenden.
Beim Ansatz dieser Verfahren gibt es einige wichtige Dinge zu beachten.
1. Auswahl des Verfahrens
Es ist vom Gutachter stets das geeignete bzw. die geeigneten Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes auszuwählen und die Auswahl ist zu begründen. Die Auswahl des bzw. der geeigneten Wertermittlungsverfahren hat sich erstens nach den Gepflogenheit im Geschäftsverkehr an der entsprechenden Immobilienart zu orientieren:
Sachwertverfahren = z. B. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser
Ertragswertverfahren = z. B. Mehrfamilienhäuser, Bürohäuser
Vergleichswertverfahren = z. B. Eigentumswohnungen
und zweitens ist das oder die geeignete(n) Verfahren danach auszuwählen, für welches Verfahren dem Gutachter ausreichende (Markt-)Daten zur Verfügung stehen (vgl. BGH, Urteil v. 02.07.2004, Az. V ZR 213/03).
2. Grundsatz der Reihenfolge
Bei der Anwendung dieser Verfahren ist der Grundsatz der Reihenfolge einzuhalten (vgl. § 8 Abs. 2 ImmoWertV). Dieser besagt, dass grundsätzlich wie folgt bei der Immobilienbewertung vorzugehen ist:
- Anpassung des errechneten (vorläufigen) Verkehrswertes an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung)
- Anpassung des errechneten (vorläufigen und marktangepassten) Verkehrswertes an die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (kurz boG).
3. Zwei-Säulen-Prinzip
Der Gutachter hat bei einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB stets mindestens zwei verschiedene Wertermittlungsverfahren (Zwei-Säulen-Prinzip) zur Anwendung zu bringen. Dabei ist der Verkehrswert der Immobilie stets aus dem führenden Verfahren abzuleiten. Das zweite (stützende) Verfahren dient lediglich der Verifizierung des führenden Verfahrens. Errechnete Unterschiede zwischen den Werten der beiden anzuwendenden Verfahren können durchaus entstehen. Diese sind dann zu würdigen und zu begründen. Dennoch wird der Verkehrswert immer aus dem führenden Verfahren abgeleitet, eine Durchschnittsbildung der Werte aus den beiden Verfahren ist unzulässig. (Vgl. § 8 Abs. 1 ImmowertV; Kap. 3 WertR 2006; BGH, Urteil v. 13.07.1970, Az. XII ZR 189/68)
Natürlich muss man die Anwendung des Zwei-Säulen-Prinzips insofern einschränken, dass dem Gutachter nicht immer die Möglichkeit gegeben ist, zwei Verfahren zu rechnen. Mitunter fehlt es an ausreichenden (Markt-)Daten um das zweite Verfahren zur Anwendung zu bringen. Dann ist es für den Sachverständigen schlichtweg unmöglich, zwei Verfahren zu rechnen. Aber in solch einem Fall muss der Gutachter dieses im Gutachten entsprechend darlegen und begründen.
4. Grundsatz der Modellkonformität
Eigentlich sind die normierten Verfahren nur für die amtliche Wertermittlung bindend. Sie wurden geschaffen, für die behördliche Wertermittlung. Somit müsste sich ein freier Gutachter eigentlich nicht unbedingt an diese Verfahren halten. Da er jedoch im Bewertungsprozess den vorläufigen Verkehrswert an die regionalen Gegebenheiten des Immobilienmarktes anpassen muss (Marktanpassung) benötigt er hierfür entsprechende Marktdaten. Diese bekommt der Sachverständige i. d. R. vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte (kurz je nach Bundesland: GAG oder GAA). Diese Gutachterausschüsse sind von den Bundesländern eingerichtet. Sie haben insbesondere die Aufgabe aus den tatsächlichen Grundstücksverkäufe zu analysieren und statistisch auszuwerten sowie die ausgewerteten Daten den Gutachtern im Rahmen des Wertermittlungsprozesses zur Verfügung zu stellen. Die Gutachterausschüsse halten sich bei der Ableitung der regionalen Marktdaten i. d. R. an die in den Richtlinien zu den Wertermittlungsverfahren (SW-RL 2012, VW-RL 2014, EW-RL 2015) dargestellten Modelle. Wenn der mit einem Wertgutachten beauftragte Gutachter also die Marktdaten des zuständigen Gutachterausschusses für Grundstückswerte nutzen möchte, so muss er sich quasi "sklavisch" an das Modell halten, nach dem der Gutachterausschuss die Marktdaten abgeleitet hat, selbst dann, wenn er eine abweichende fachliche Meinung zu bestimmten Punkten vertritt. (Modellkonformität) Wenn der Gutachter diesen Grundsatz nicht befolgt, so kommt er trotz valider Marktdaten zu einem falschen Verkehrswert.
5. Plausibilisierung des errechneten Verkehrswertes
Nach § 13 ImmoWertV hat der Gutachter in seinem Verkehrswertgutachten eine Plausibilisierung des errechneten Verkehrswertes vorzunehmen. Er soll sich quasi selbstkritisch hinterfragen, ob er alles richtig gemacht hat und der errechnete Verkehrswert auch plausibel ist und stimmen kann. Die Plausibilisierung stellt also kein drittes Wertermittlungsverfahren dar, sondern nur eine grob überschlägige Einschätzung ob der errechnete Verkehrswert in einer Größenordnung liegt, dass er eine einleuchtende Erklärung darstellt.
Einerseits ist natürlich bereits die Anwendung des Zwei-Säulen-Prinzips und damit die Überprüfung des im führenden Verfahren errechneten Verkehrswertes durch das stützende Verfahren eine Plausibilisierung. Das ist aber nach § 13 immoWertV nicht gemeint.
Die verlangte Plausibilisierung kann beispielsweise durch sog. Vervielfältiger erfolgen. Man spricht dann auch von der Vervielfältigermethode oder teilweise auch von der sog. Maklermethode. Das können z. B. Ertragsfaktoren sein. Die zuständigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (abgekürzt: GAG oder GAA) leiten oftmals Rohertragsfaktoren ab und veröffentlichen diese in ihren Grundstücksmarktberichten. Multipliziert man dann diesen Rohertragsfaktor mit den Roherträgen (Gesamtsumme der Netto-Kalt-Mieten eines Objektes pro Jahr), die eine Immobilie erwirtschaftet, kommt man zu einem grob überschlägigen Wert. Ein Beispiel: Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses erzielt eine Netto-Kalt-Miete für alle Wohnungen in diesem Mehrfamilienhaus von 10.000 Euro. Der zuständige Gutachterausschuss hat einen Rohertragsfaktor von 24 für diese Immobilienart in dieser Region statistisch abgeleitet, so ergibt sich nach dieser Methode ein grob überschlägiger Verkehrswert von 240.000 Euro wie folgt:
10.000 Euro x 24 (Rohertragsfaktor) = 240.000 Euro
Eine weitere Möglichkeit der Plausibilsierung nach § 13 ImmoWertV ist die Anwendung von Vergleichsfaktoren, die ebenfalls durch die zuständigen Gutachterausschüsse abgeleitet und im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht werden. So ein Vergleichsfaktor kann auch ein Gebäudefaktor sein, also beispielsweise Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Auch hier zur Verdeutlichung wieder ein Beispiel: Der für ein Einfamilienhaus ermittelte Verkehrswert liege einmal bei 215.000 Euro. Das Haus verfügt über 150 qm Wohnfläche (Wfl.). Der zuständige Gutachterausschuss hat festgestellt, dass für Immobilien dieser Art und dieses Baujahres durchschnittlich 1.500 Euro / qm Wohnfläche in einer Spanne zwischen 1.100 Euro und 2.200 Euro jeweils pro qm Wohnfläche gezahlt wurden. Somit ergibt sich folgende Rechnung:
- Minimum: 150 qm Wfl. x 1.100 €/qm Wfl. = 165.000 €
- Mittelwert: 150 qm Wfl. x 1.500 €/qm Wfl. = 225.000 €
- Maximalwert: 150 qm Wfl. x 2.200 €/qm Wfl. = 330.000 €
Der errechnete Verkehrswert von 215.000 € (= 1.433,33 €/qm Wfl.) liegt in der Spanne, sogar nahe dem Mittelwert und ist daher plausibel.
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